بازار مسکن؛ در انتظار نتیجه مذاکرات و نوسانات ارزی
در ماه‌های اخیر، فضای بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به تحولات سیاسی و اقتصادی، به‌ویژه مذاکرات بین‌المللی و تغییرات نرخ ارز وابسته شده است. مطابق با تحلیل کارشناسان بازار، در شرایط فعلی هم کاهش و هم افزایش نرخ دلار می‌تواند بر روند کاهش قیمت مسکن تأثیرگذار باشد.
فروردین‌ماه، به‌طور سنتی، دوران رکود بازار مسکن است. بسیاری از فعالان این حوزه معتقدند که رفتار بازار در این ماه نمی‌تواند معیار دقیقی برای پیش‌بینی تحولات آینده باشد؛ چراکه نه‌تنها فایل‌های فروش به‌روزرسانی نشده‌اند، بلکه بخش قابل‌توجهی از معاملات نیز در این بازه زمانی به تعویق افتاده است.
کاهش قیمت مسکن و نقش مهم تقاضای مصرفی
یکی از نکات کلیدی در تحلیل بازار مسکن ایران، توجه به نقش تقاضا به‌عنوان محرک اصلی تغییرات قیمتی است. برخلاف سایر بازارها که بیشتر از سمت عرضه و هزینه‌های تولید تحت تأثیر قرار می‌گیرند، بازار مسکن واکنش اصلی خود را به تحرکات تقاضا نشان می‌دهد. هرچند قیمت نهاده‌های ساختمانی نقش مهمی در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی دارند، اما در نهایت این سطح تقاضاست که تعیین‌کننده نهایی است.
در سال ۱۴۰۳، تقاضای انباشته چشمگیری در بازار مشاهده نشده و به همین دلیل نمی‌توان انتظار تحولات بزرگ در قیمت‌ها را در کوتاه‌مدت داشت. با این حال، آغاز فصل جابه‌جایی‌ها از اردیبهشت‌ماه ممکن است فضای جدیدی برای تحرک بازار ایجاد کند.
آیا کاهش نرخ ارز به افت قیمت ملک منجر می‌شود؟
یکی از پرسش‌های پرتکرار فعالان اقتصادی در این روزها، ارتباط مستقیم کاهش قیمت دلار با کاهش قیمت مسکن است. به گفته کارشناسان، با هر بار ریزش نرخ ارز، بخشی از فروشندگان با هدف پیشگیری از افت بیشتر قیمت‌ها اقدام به فروش فوری می‌کنند که این امر می‌تواند به کاهش مقطعی نرخ‌ها منجر شود. اما در طرف مقابل، افرادی که بازار مسکن را پناهگاه امن سرمایه‌گذاری می‌دانند، با ورود منابع مالی خود به این بازار، مانع از کاهش چشمگیر قیمت‌ها می‌شوند.
مثال: تجربه سال ۱۳۹۷
پس از خروج آمریکا از برجام در سال ۱۳۹۷ (مطابق با ۲۰۱۸ میلادی)، شاهد جهش قابل‌توجه قیمت ارز و در پی آن افزایش سریع قیمت مسکن بودیم. این تجربه نشان داد که بازار مسکن به‌طور مستقیم از فضای سیاسی و اقتصادی کشور تأثیر می‌پذیرد. اکنون نیز اگرچه شرایط متفاوتی حکم‌فرماست، اما همان وابستگی به تحولات بیرونی به قوت خود باقی است.
سرمایه‌گذاری هوشمندانه در دوره کاهش قیمت مسکن
در شرایط فعلی که نوسانات ارز و رکود فصلی بازار هم‌زمان شده‌اند، دوره مناسبی برای سیاست‌گذاری دقیق و هدفمند در راستای هدایت سرمایه‌ها به بخش تولید مسکن فراهم شده است. با ایجاد مشوق‌هایی در حوزه ساخت‌وساز و تسهیل شرایط برای تولیدکنندگان، می‌توان از سرمایه‌های سرگردان برای افزایش عرضه استفاده کرد؛ راهکاری که هم به تعدیل قیمت‌ها کمک می‌کند و هم زمینه‌ساز کنترل بحران ناترازی در بازار خواهد بود.
