حباب قیمت به چه معنایی است؟
حباب قیمت به معنای وضعیتی است که در آن قیمت بازار یک کالا یا دارایی به طور نامتناسب با ارزش واقعی آن افزایش می‌یابد و به قیمت بالا معامله می‌شود. حباب قیمت معمولاً با یک دوره افزایش سریع قیمت همراه است و در نهایت با رکود و سقوط شدید همراه می‌شود. این پدیده معمولاً به دلیل هیجانات و احساسات ناشی از افزایش ناگهانی و بی‌مورد خرید و سرمایه‌گذاری غیرضروری بوجود می‌آید.
چگونگی ایجاد حباب مسکن
ایجاد حباب قیمت مسکن می‌تواند به دلایل مختلفی رخ دهد. در زیر توضیحاتی درباره چگونگی ایجاد حباب قیمت مسکن آورده‌ایم:
- تقاضای بیش از اندازه: وقتی تقاضا برای مسکن و ملک افزایش می‌یابد و خریداران با انگیزه‌های غیر از مصرف وارد بازار می‌شوند، قیمت مسکن به طور ناگهانی افزایش می‌یابد.
- سیاست‌های پولی: سیاست‌های پولی که توسط بانک مرکزی اعمال می‌شوند، می‌توانند حباب قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار دهند. افزایش نقدینگی در بازار و افزایش وجوه نقد در دست مردم می‌تواند به افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مسکن منجر شود.
- حساسیت به شایعات و هیجانات: در بازار مسکن، شایعات و هیجانات می‌توانند تأثیر زیادی روی تصمیم‌گیری خریداران داشته باشند. افراد ممکن است به دنبال بازدهی سریع باشند و به دلیل شدت عدم اطمینان در اقتصاد یا تبلیغات شدید، به سوی خرید مسکن جذب شوند. این عوامل می‌توانند باعث ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن شوند.
- نوسانات بازار مالی: نوسانات در بازارهای مالی نیز می‌توانند تأثیری بر بازار مسکن داشته باشند. افراد ممکن است به دنبال جابجایی سرمایه خود از بازارهای دیگر به بازار مسکن باشند که این امر باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن می‌شود.
- ورود سرمایه‌گذاران خارجی: ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بازار مسکن نیز می‌تواند حباب مسکن را شکل دهد. این سرمایه‌گذاران ممکن است به دلیل شرایط متفاوت اقتصادی و بازدهی بالا، به بازار مسکن یک کشور جذب شوند و این امر باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن شود.
حباب قیمت مسکن چگونه محاسبه می‌شود؟
دو مدل برای محاسبه حباب قیمت مسکن استفاده می‌شود:
- نسبت قیمت به درآمد سرانه
- نسبت قیمت به اجاره
اما به دلیل سادگی محاسبات، نسبت قیمت به اجاره به عنوان روش محاسبه بیشتری استفاده می‌شود. نسبت قیمت به اجاره نشان دهنده تعداد سال‌های لازم برای بازگشت سرمایه سرمایه گذاری در یک ملک از طریق اجاره آن است. در ایران، معمولاً این نسبت بین 15 تا 25 قرار دارد و زمانی که بازار مسکن در وضعیت ثبات قرار دارد، معمولاً در نزدیکی 15 قرار می‌گیرد.
اما در صورتی که بازار دچار جهش قیمتی شود و قیمت مسکن با نرخ مثبتی افزایش یابد، این نسبت به سقف نزدیک می‌شود و عدد 24 تا 25 را می‌توان مشاهده کرد. در واقع، این نسبت به عنوان یک شاخص برای نوسانات در بازار مسکن استفاده می‌شود و نشان دهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن است.
پس برای محاسبه حباب قیمت مسکن، نسبت قیمت به اجاره باید بررسی شود. به طور مثال، اگر قیمت کل یک مسکن ۵ میلیارد تومان باشد و قیمت اجاره آن ماهیانه ۱۰ میلیون تومان باشد، نسبت قیمت به اجاره برابر با ۵۰۰ خواهد بود.
حباب مسکن چگونه از بین خواهد رفت؟
حباب‌های قیمت مسکن، همانند سایر حباب‌های بازاری، موقتی هستند و در نهایت با تنظیم بازار از بین می‌روند. اما در بازار مسکن، به دلیل ویژگی‌های خاص این بازار مانند محدودیت‌های عرضه مسکن، حباب قیمت ممکن است دوره‌های زمانی بیشتری ادامه داشته باشد. یکی از راه‌های از بین بردن حباب مسکن، تنظیم بازار و کنترل عوامل موثر بر قیمت‌ها است.
این ممکن است از طریق سیاست‌های مالی و پولی، تنظیم قوانین مرتبط با بازار مسکن، و همچنین اصلاح سیاست‌های عمرانی و شهرسازی صورت گیرد. علاوه بر این، بازگشت به تعادل بین عرضه و تقاضا نیز می‌تواند باعث کاهش حباب قیمت مسکن شود. افزایش عرضه مسکن به ویژه از طریق ساخت و سازهای جدید، می‌تواند بازار را به تعادل برساند و از طریق کاهش فشار تقاضا بر قیمت‌ها، حباب را کاهش دهد.
