رویکرد دولت به بازار اجاره؛ از تنظیمگری تا اجرا
به گزارش خبرگزاری ایمنا، در دورههایی که تورم بر بازارهای مسکن فشار میآورد، کیفیت پاسخ حاکمیتی است که تفاوت رفاه قشرهای مختلف را رقم میزند، دولتهایی که میتوانند در کوتاهترین زمان، منسجمترین و متوازنترین چارچوب حقوقی را طراحی وابلاغ کنند، از آسیب اجتماعی گستردهتر جلوگیری میکنند. در این میان، آنچه بهتازگی در سیاستگذاری بازار اجاره ایران به وقوع پیوسته، نمونهای قابل تأمل از یک مداخله نهادی چندلایه است که هم به حقوق مستأجران توجه دارد، هم حقوق موجران را محفوظ نگه میدارد و هم ظرفیتهای اجرایی جدیدی را فعال میکند.
اظهارات پرویز آقایی، کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و علیرضا قاریقرآن، معاون امور عمرانی استاندار اصفهان در کنار هم تصویر روشنی از این رویکرد چندبعدی ارائه میدهند؛ رویکردی که از قانون آغاز میشود، با مصوبه اجرایی تقویت میشود و باورود نهادهای استانی به فاز نظارت و کنترل، انسجام میگیرد.
از تکلیف قانونی تا مصوبه هماهنگشده
یکی از نقاط قوت برجسته رویکرد جاری، استحکام پایههای حقوقی آن است، آقایی توضیح میدهد که اساس عمل دولت، ماده۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها است؛ وزارت راه و شهرسازی مکلف است در شرایطی که نرخ تورم در استانها بیش از ۳۰ درصد باشد، پیشنهاد تعیین سقف افزایش اجارهبها را به شورای عالی مسکن ارائه کند. این تکلیف قانونی که پیشینه اجرایی نیز داشته اکنون با یک لایه سیاسی بالتر تکمیل شده است؛ مصوبه سران قوا که سقف یکنواخت ۲۵ درصدی را برای تمدید قراردادها در سراسر کشور الزامی کرده است.
این همراستایی میان تکلیف قانونی وزارت و اراده سیاسی سران قوا، یک هماهنگی عمودی نادر در سیاستگذاری است. در ادبیات حکمرانی عمومی، چنین هماهنگی که در آن نهاد تخصصی پیشنهاد میدهد و مرجع سیاسی تأیید و تقویت میکند یکی از مؤثرترین الگوهای تنظیمگری شناخته میشود. گزارشهای OECD درباره سیاستگذاری مسکن در کشورهای مختلف نشان میدهد که موفقترین مداخلات قیمتی آنهایی بودند که پشتوانه قانونی محکم، اجماع نهادی و مرجعیت اجرایی روشن داشتند و مصوبه جاری ایران هر سه عنصر را دارد.
آقایی ظرافت اجرایی مهمی را روشن میکند: مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره مستأجران با سقف حداکثر ۲۵ درصد، تنها در صورت درخواست مستأجر اجرا میشود و این به معنای افزایش قطعی ۲۵ درصدی نیست، بلکه میزان افزایش میتواند کمتر از این سقف و حتی ۲۰،۱۴ درصد یا پایینتر از سال گذشته باشد. این نکته اهمیت بسیار دارد: سقف ۲۵ درصد یک حداکثر است، نه یک نرخ مقرر؛ انعطافی که هم فضای چانهزنی واقعبینانه را حفظ میکند و هم از تبدیل شدن مصوبه به «کف مجاز» جلوگیری میکند.
حمایت از مستأجر بدون نادیده گرفتن موجر
یکی از شاخصههای فنی این مصوبه، توازنی است که میان حقوق مستأجر و موجر برقرار کرده است که آقایی با صراحت میگوید: در تدوین این مصوبه، حقوق موجران و مستأجران بهصورت همزمان مورد توجه قرار گرفته است، زیرا قانون نمیتواند تنها به نفع یک طرف باشد.
چهار استثنایی که مصوبه برای موجران پیشبینی کرده، بهطور دقیق در همین راستاست. نخست، پروانه تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی؛ دوم، انتقال رسمی مالکیت؛ سوم، نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل وی برای سکونت و چهارم، تخلفات احتمالی مستأجر.
آقایی این دستهبندی را به روشنی توضیح میدهد: چنانچه مستأجر در دوره پیشین اجاره، تعهدات خود از جمله پرداخت بهموقع اجارهبها، شارژ ساختمان یا سایر تعهدات قراردادی را انجام نداده و این موضوع موجب ورود خسارت قابل توجه به موجر شده باشد، مرجع قضایی میتواند حکم به خروج ملک از شمول این مصوبه صادر کند.
این چارچوب چهارگانه، در واقع یک شبکه ایمنی دوطرفه ایجاد میکند: مستأجر در برابر تخلیه بیدلیل محفوظ است و موجر در برابر قرارداد اجباری با مستأجر بدقول یا ملکی که نیاز به بازسازی دارد، گرفتار نمیماند در تحلیل سیاستهای حمایتی نشان داده که وقتی استثناها بهدرستی تعریف شوند، انعطاف کافی برای اجرای بیتنش فراهم میشود.
ابزارهای اجرایی؛ شکایت پنجساله و جریمه تعزیرات
شاید مهمترین نوآوری اجرایی این دوره، تقویت ضمانتهای اجرایی در برابر تخلف از سقف قانونی باشد که آقایی اعلام میکند: بر اساس یکی از تبصرههای ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، مستأجر تا پنج سال پس از پرداخت، حق شکایت دارد و اگر مبلغی بیش از سقف مجاز پرداخت کرده باشد، پس از پایان قرارداد نیز میتواند موضوع را از طریق مراجع قانونی پیگیری کند.
این ظرفیت پنجساله، از منظر نظریه بازدارندگی در اقتصاد حقوق، یک ابزار قدرتمند است، یکی از دلایل اصلی رعایتنشدن سقفهای قانونی در بازارهای کنترلشده، این است که موجر میداند مستأجر پس از پایان قرارداد و برای حفظ رابطه یا یافتن مسکن جدید، از شکایت منصرف میشود. بازه پنجساله این منطق را برهم میزند و ریسک تخلف را بهطور معناداری افزایش میدهد.
در کنار این، ابزار دیگری نیز فعال شده است که آقایی تصریح میکند: اگر مشاور املاک قرارداد اجاره را خارج از چارچوب و سقفهای قانونی تنظیم کرده باشد، مطابق قانون توسط سازمان تعزیرات حکومتی مشمول جریمه خواهد شد.
این نکته از آن جهت اهمیت دارد که مشاوران املاک در زنجیره تنظیم قراردادها نقش واسطهای کلیدی دارند، وقتی این واسطه مستقیم در معرض مسئولیت قانونی قرار میگیرد، یک فیلتر انطباقی قدرتمند در آغاز فرایند قراردادی ایجاد میشود.
شواهد میدانی از انضباط بازار؛ تورم ۳۰ درصدی در برابر سقف ۲۵ درصدی
یکی از محورهای تحلیلی مهم در سخنان آقایی، رابطه میان سقف تعیینشده و واقعیت تورم بخش اجاره است که میگوید: بررسی نرخ تورم حوزه اجاره در سه ماه اخیر نشان میدهد تورم نقطهبهنقطه این بخش حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده که فاصله چندانی با سقفهای ۲۵ تا ۲۷ درصدی تعیینشده برای افزایش اجارهبها ندارد.
این نزدیکی میان سقف قانونی و نرخ تورم واقعی بخش، خود یک شاخص موفقیت سیاستگذاری است، اگر سقف بسیار پایینتر از نرخ بازار تعیین میشد، موجران انگیزه گستردهای برای دور زدن قانون پیدا میکردند، اما سقف ۲۵ درصد در برابر تورم ۳۰ تا ۳۱ درصد، یک فاصله مدیریتشده است که از یک سو حمایت واقعی از مستأجر ایجاد میکند و از سوی دیگر موجر را در محدودهای نگه میدارد که با واقعیتهای اقتصادی بیش از حد فاصله ندارد.
آقایی این را نشانهای از رفتار مسئولانه اجتماعی موجران تفسیر میکند که این موضوع نشان میدهد بخش قابل توجهی از موجران مسئولیت اجتماعی خود را بهخوبی ایفا کردهاند و افزایش اجارهبها را بهطور تقریبی در همان محدوده سقفهای تعیینشده اعمال کردهاند.
این ارزیابی با یافتههای درباره رفتار بازیگران بازار در محیطهای با تنظیمگری فعال همخوانی دارد: وقتی هنجارهای اجتماعی وابزارهای قانونی با هم تقویت میشوند، درصد قابل توجهی از بازیگران بازار داوطلبانه از چارچوبهای تعریفشده پیروی میکنند.
پیشگامی اصفهان در فاز نظارت و کنترل
در سطح استانی، اظهارات قاریقرآن معاون امور عمرانی استاندار اصفهان نشان میدهد که حرکت از مرحله ابلاغ به مرحله اجرا با جدیت آغاز شده است، او با صراحت به واقعیت میدانی اشاره میکند که زمینهساز این تحول است: امروز شاهد آن هستیم که نرخهای اجاره مسکن در حاشیه شهر که بخش عمدهای از قشر ضعیف و کارگر جامعه در آن سکونت دارد در حال برابری با مرکز شهر است و این موضوع فشار مضاعفی را بر مردم وارد میکند.
این شناخت دقیق از پدیده همترازی قیمتها میان حاشیه و مرکز شهر، نقطه شروع سیاستگذاری هوشمند است. قاریقرآن نهتنها مشکل را دیده، بلکه برای آن پاسخ سازمانی تدارک دیده است: استانداری اصفهان وظایف و تکالیف لازم را تدوین و به تمام دستگاههای مسئول ابلاغ کرده است و هماهنگیهای لازم با صنف مشاوران املاک و نهادهای نظارتی صورت گرفته تا باورود قاطع به بخش کنترلی، بسترهای تخلف برچیده شده و آرامش نسبی به بازار اجارهبها بازگردد.
این رویکرد که در آن استانداری پیش از انتظار برای تخلف، بسترهای تخلف را برمیچیند با آنچه حکمرانی پیشگیرانه مینامد همخوانی دارد. در این رویکرد، به جای واکنش به تخلفات پس از وقوع، ساختارهایی طراحی میشود که تخلف را ازابتدا دشوار میکند. هماهنگی با صنف مشاوران، ابلاغ به دستگاهها وورود به فاز نظارتی، سه بازوی این استراتژی هستند.
قاریقرآن بر لزوم نوآوری در رویکرد مدیریتی تأکید میکند: با توجه به نرخ تورم موجود، تکیه صرف بر دستورالعملهای عددی کافی نیست و باید اندیشهای نو برای مدیریت این فضا به کار گرفته شود. این دیدگاه با یافتههای Science Advances در حوزه حکمرانی شهری در تطابق است: مؤثرترین مدیران شهری آنانی هستند که ابزارهای موجود را با ذهنیت طراحیگرانه بهروز میکنند، نه آنکه تنها الگوهای سالهای پیش را تکرار کنند.
یک چارچوب منسجم برای یک بازار پرفشار
نگاه کلی به آنچه هر دو مقام بیان کردهاند، نشان میدهد که دستگاههای متولی، ارکان یک چارچوب حمایتی منسجم را بنا کردهاند. پایه اول این چارچوب، قانون است: ماده۷ قانون ساماندهی که تکلیف سقفگذاری را مقرر میکند. پایه دوم، مصوبه هماهنگ است: ابلاغ سران قوا که سقف یکنواخت ۲۵ درصدی را در سراسر کشور الزامی میکند. پایه سوم، تضمین اجرایی است: حق شکایت پنجساله مستأجران و مسئولیت تعزیراتی مشاوران متخلف. پایه چهارم، ورود استانی است: اصفهان بهعنوان نمونهای از استانهایی که با جدیت وارد فاز نظارت و کنترل شدهاند.
آنچه این رویکرد را از مداخلات تنها اداری متمایز میکند، توجه همزمان به دو طرف بازار است. آقایی این نکته محوری را بهدرستی برجسته میکند که سقف ۲۵ درصد نه یک عدد خودسرانه، بلکه برآیند تکلیف قانونی، شرایط بازار استانی و اراده حمایتی سران قوا در شرایط اضطراری است و قاریقرآن نشان میدهد که در سطح استانی، اراده لازم برای تبدیل این چارچوب به واقعیت بازار وجود دارد.
در مجموع، سخنان این دو مقام حاکی از یک انتقال جدی در رویکرد حکمرانی بازار اجاره است. از صدور بخشنامه به اجرای برپایه نظارت، از توصیه اخلاقی به تکلیف قانونی، و از سکوت در برابر تخلف به پیگیری از طریق مراجع قانونی با افق زمانی پنجساله. این انتقال اگر با پیوستگی و جدیت دنبال شود میتواند آرامش نسبی را به یکی از پرتنشترین بازارهای اقتصاد ایران بازگرداند.
دیدگاهتان را بنویسید