چرا ثبت قرارداد، امنیت قضایی موجر را افزایش می‌دهد؟
به گزارش خبرگزاری ایمنا، با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، ثبت قراردادها در سامانه به یک تکلیف قانونی برای طرفین تبدیل شده است. اگرچه کارشناسان حقوقی تأکید دارند که نبود ثبت قرارداد لزوماً به معنای بطلان آن نیست، اما موجران باید نسبت به پیامدهای مالی و پیچیدگی‌های قضایی ناشی از این فقدان پایبندی آگاه باشند تا از چالش‌های ناخواسته در روابط استیجاری جلوگیری کنند.
یکی از دغدغه‌های اصلی موجران در رویارویی با قانون جدید، سرنوشت اعتبار قراردادهای ثبت‌نشده است که براساس بند ۲ ماده ۵ این قانون نبود ثبت قرارداد اجاره به‌خودی‌خود به معنای بی‌اعتباری رابطه استیجاری یا زوال حق تخلیه برای موجر نیست، چرا که قانونگذار درصدد نسخ مقررات پیشین همچون قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نبوده و صرف ثبت نشدن قرارداد، مانع ذاتی برای رسیدگی قضایی ایجاد نمی‌کند، اما این تسهیل در رسیدگی به معنای بی‌اهمیت بودن ثبت نیست، بلکه ثبت قرارداد یک تکلیف مستقل است که فرایند دادرسی را برای موجر تسهیل و تسریع می‌کند.
اگرچه اصل رابطه استیجاری با نبود ثبت از بین نمی‌رود، اما قانونگذار ضمانت‌های اجرایی بازدارنده‌ای برای ایجاد شفافیت در بازار مسکن پیش‌بینی کرده است که مهم‌ترین این ضمانت‌ها، جریمه مالی معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره‌بها موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم است که در صورت احراز شرایط قانونی، متوجه موجر خواهد بود. علاوه بر این، ابعاد مالیاتی این موضوع نیز حائز اهمیت است؛ چرا که اطلاعات قراردادهای اجاره مستقیم با درآمد مشمول مالیات و معافیت‌های قانونی موجران مرتبط است و نبود ثبت یا ثبت خلاف واقع، می‌تواند موجبات ارجاع پرونده به سازمان امور مالیاتی را فراهم آورد.
کارشناسان حقوقی بر ضرورت تفکیک میان دو مقوله «ثبت نکردن قرارداد» و «ثبت اطلاعات خلاف واقع» تأکید ویژه‌ای دارند. در حالی که نبود ثبت به معنای نادیده گرفتن تکلیف اداری است، ثبت اطلاعات نادرست یا صوری برای فرار از الزامات قانونی، می‌تواند مشمول ضمانت‌های اجرایی سخت‌گیرانه‌تری شود، چرا که رویکرد صحیح حقوقی این است که شفافیت در اطلاعات معاملات، هدفی فراتر از یک تخلف شکلی ساده قلمداد شود؛ بنابراین تلاش برای ثبت صوری یا درج اطلاعات نادرست، راهکار مناسبی برای دور زدن قانون نخواهد بود.
در حالی که مسیر قضایی برای تخلیه ملک با قرارداد ثبت‌نشده همچنان باز است، اما این مسیر می‌تواند با چالش‌های اطاله دادرسی و هزینه‌های مازاد همراه باشد، قراردادهای ثبت‌شده در سامانه، به‌مثابه یک سند رسمی و مستدل، فرایند اثبات رابطه استیجاری و صدور دستور تخلیه را در محاکم تسهیل می‌کنند. در واقع، پایبندی به تکلیف قانونی ثبت، ابزاری پیشگیرانه است که موجر را از درگیری در فرایندهای طولانیِ اثبات رابطه حقوقی در صورت بروز اختلاف با مستأجر مصون می‌دارد.
بنابراین ثبت قراردادهای اجاره و ایجاد شفافیت در روابط میان موجر و مستأجر، طی سال‌های اخیر به یکی از موضوعات مهم حوزه مسکن تبدیل شده است. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ نیز در همین راستا، تکالیفی را برای ثبت قراردادهای اجاره و ضمانت اجراهایی را برای عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع در نظر گرفته است، اما سؤال مهم برای بسیاری از موجران این است که اگر قرارداد اجاره ثبت نشود یا کد رهگیری نداشته باشد، آیا اصل قرارداد از اعتبار می‌افتد؟ آیا موجر دیگر نمی‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند؟ و مهم‌تر از همه، ثبت نکردن قرارداد چه هزینه‌ای برای موجر خواهد داشت؟
ثبت نکردن قرارداد، به معنای باطل شدن آن نیست
در همین راستا حمیدرضا آقابابائیان وکیل پایه یک دادگستری در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا با تفکیک میان اعتبار قرارداد، حق موجر برای درخواست تخلیه و ضمانت اجراهای قانونی نبود ثبت، گفت: صرف ثبت نشدن قرارداد به معنای از بین رفتن حق موجر برای تخلیه نیست، اما این موضوع می‌تواند تبعات مالی و قضایی قابل توجهی داشته باشد.
وی با اشاره به بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، اظهار کرد: نبود ثبت قرارداد اجاره را نمی‌توان به‌خودی‌خود معادل بی‌اعتباری قرارداد یا زوال حق موجر برای درخواست تخلیه دانست، اگر رابطه استیجاری و سایر شرایط قانونی احراز شود، ثبت نشدن قرارداد در سامانه، فی‌نفسه مانع مراجعه موجر به مرجع صالح و درخواست تخلیه نخواهد بود.
این وکیل دادگستری افزود: قانونگذار برای نبود ثبت قرارداد، ضمانت اجرای مشخصی مقرر کرده است؛ اما این ضمانت اجرا نباید به‌گونه‌ای تفسیر شود که حقی را که قانون برای موجر در خصوص تخلیه عین مستأجره شناخته است، بدون تصریح قانونی از بین ببرد. این به معنای بی‌اهمیت بودن ثبت قرارداد نیست، نبود ثبت قرارداد می‌تواند فرایند تخلیه را برای موجر طولانی‌تر و پرهزینه‌تر کند.
آقابابائیان ادامه داد: در شرایطی که قرارداد ثبت‌شده و واجد شرایط قانونی می‌تواند مسیر درخواست تخلیه را تسهیل کند، نبود ثبت رسمی ممکن است سبب شود موجر ناچار به طرح دعوا و طی فرایند قضایی طولانی‌تری شود.
وی با اشاره به اصل حق دادخواهی گفت: صرف نبود ثبت قرارداد اجاره را نمی‌توان مانعی مستقل برای رسیدگی به درخواست تخلیه تلقی کرد، مرجع قضایی حسب مورد باید رابطه استیجاری، انقضای مدت یا سایر جهات قانونی تخلیه و شرایط مقرر در قوانین مربوط را بررسی کند و در صورت احراز شرایط، نسبت به صدور تصمیم مقتضی اقدام کند.
وکیل پایه یک دادگستری تأکید کرد: بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را نباید به‌منزله نسخ یا تخصیص مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تفسیر کرد؛ مگر در حدودی که قانونگذار صراحتاً حکم متفاوتی مقرر کرده باشد.
آقابابائیان به هزینه و زمان این مسیر اشاره کرد و افزود: مراجعه به مسیر قضایی می‌تواند هزینه و زمان بیشتری را به موجر تحمیل کند. از همین رو، رعایت تکلیف قانونی ثبت قرارداد از ابتدا می‌تواند از بروز بخشی از این مشکلات جلوگیری کند.
تیغ دو لبه ضمانت‌های اجرایی؛ از جریمه ۵۰ درصدی تا تبعات مالیاتی
وی در پاسخ به این سوال که آیا ضمانت اجرای مالی به نبود ثبت قرارداد بازمی‌گردد، توضیح داد: براساس بند ۲ ماده ۵؛ در صورت تحقق شرایط مقرر در قانون و احراز نبود ثبت یا ثبت خلاف واقع، موجر با ضمانت اجرای پرداخت معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم روبه‌رو خواهد شدف این ضمانت اجرا را باید در چارچوب هدف قانونگذار برای ایجاد شفافیت در بازار اجاره و جلوگیری از پنهان ماندن درآمدهای ناشی از اجاره بررسی کرد.
وکیل پایه یک دادگستری ادامه داد: قانونگذار از یک سو حق موجر برای مراجعه به مرجع قضایی را به‌طور مطلق نفی نکرده و از سوی دیگر، نبود رعایت تکلیف ثبت را نیز بدون ضمانت اجرا باقی نگذاشته است.
آقابابائیان افزود: بنابراین نباید میان حق موجر برای درخواست تخلیه و مسئولیت ناشی از ثبت نکردن قرارداد خلط کرد، چرا که ممکن است موجر همچنان حق مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه داشته باشد، اما همزمان بابت رعایت نکردن تکلیف قانونی ثبت با ضمانت اجرا روبه‌رو شود.
وی درباره آثار مالیاتی این موضوع یادآور شد: یکی دیگر از آثار مهم نبود ثبت یا ثبت خلاف واقع قرارداد، اعلام موضوع به سازمان امور مالیاتی کشور است که قراردادهای اجاره علاوه بر آثار مدنی و آیین دادرسی، آثار مالیاتی نیز و اطلاعات مربوط به آنها می‌تواند در تعیین درآمد مشمول مالیات موجر و اعمال مقررات مربوط به معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی مؤثر باشد، در نتیجه نبود ثبت قرارداد ممکن است برای موجر فقط یک تخلف شکلی یا اداری تلقی نشود، بلکه پیامدهای مالی و مالیاتی مستقیمی نیز ایجاد کند.
وکیل پایه یک دادگستری در پاسخ به اینکه آیا مستأجر می‌تواند قرارداد ثبت‌نشده را بی‌اعتبار بداند؟ گفت: صرف نبود ثبت قرارداد، به‌تنهایی دلیل کافی برای بی‌اعتباری رابطه استیجاری نیست، اعتبار قرارداد تابع شرایط عمومی صحت معاملات و مقررات خاص حاکم بر اجاره است و ضمانت اجرای محقق نشدن ثبت نیز باید در حدود همان چیزی تفسیر شود که قانونگذار مقرر کرده است.
مرز باریک «نبود ثبت» و «ثبت خلاف واقع»؛ هشداری به موجران
آقابابائیان تأکید کرد: نمی‌توان از وجود یک ضمانت اجرای مالی یا مالیاتی، به‌صورت خودکار، بطلان یا نبود نفوذ قرارداد اجاره را نتیجه گرفت، به این ترتیب، محقق نشدن ثبت قرارداد و بی‌اعتباری آن دو موضوع جداگانه هستند و نباید یکی را نتیجه مستقیم دیگری دانست.
وی با اشاره به تفاوت مهم میان نبود ثبت و ثبت خلاف واقع، افزود: از نظر حقوقی، میان انجان نشدن ثبت قرارداد و ثبت اطلاعات خلاف واقع نیز باید تفکیک کرد، در حالت نخست، اساس اطلاعات قرارداد در سامانه قانونی ثبت نشده است؛ اما در حالت دوم، قرارداد ثبت شده، ولی اطلاعات ارائه‌شده با واقعیت مطابقت ندارد.
وکیل پایه یک دادگستری ادامه داد: اهمیت این تفکیک از آن جهت است که قانونگذار برای ایجاد شفافیت در اطلاعات معاملات، فقط به اصل ثبت اکتفا نکرده و ثبت خلاف واقع را نیز مشمول ضمانت اجرای قانونی قرار داده است، البته ثبت صوری قرارداد، اعلام اجاره‌بهای غیرواقعی یا درج اطلاعات نادرست نیز نمی‌تواند راهی برای فرار از الزامات قانونی تلقی شود.
راهبرد حرفه‌ای در مدیریت اجاره‌بها؛ گذار از مخاطرات شکلی به امنیت حقوقی
آقابابائیان توضیح داد: قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها درصدد ایجاد یک نظام شفاف برای ثبت قراردادهای اجاره است؛ اما نبود ثبت قرارداد، فی‌نفسه سبب بی‌اعتباری رابطه استیجاری یا سلب حق موجر برای درخواست تخلیه نیست.
وی داد: در مقابل، قانونگذار برای انجام ندادن تکلیف ثبت، ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی قابل توجهی پیش‌بینی کرده است؛ از جمله پرداخت معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره در حدود مقرر قانونی و اعلام موضوع به سازمان امور مالیاتی.
این وکیل دادگستری با اشاره به اینکه باید میان حق موجر برای مراجعه به مرجع قضایی و درخواست تخلیه، و مسئولیت و ضمانت اجرای قانونی ناشی از نبود ثبت یا ثبت خلاف واقع تفکیک کرد، یادآرو شد: رویکرد حقوقی صحیح این است که الزام به ثبت قرارداد اجاره یک تکلیف قانونی مستقل در نظر گرفته شود و ضمانت اجرای آن نیز مستقل از اصل اعتبار رابطه استیجاری و حق تخلیه تحلیل شود.
آقابابائیان خاطرنشان کرد: چنین تفکیکی، هم با اصول تفسیر مضیق مقررات محدودکننده حقوق اشخاص سازگارتر است و هم می‌تواند از ایجاد رویه‌های متناقض در محاکم جلوگیری کند.
به گزارش ایمنا، تحلیل حقوقی موجود نشان می‌دهد که اگرچه نبود ثبت قرارداد اجاره به معنای از دست رفتن حقوق مالکانه یا ابطال اجاره‌نامه نیست، اما این اقدام موجر را در معرض ریسک‌های مالیِ قابل‌توجه از جریمه ۵۰ درصدی تا تبعات مالیاتی و هزینه‌های دادرسی طولانی‌مدت قرار می‌دهد.
بهترین راهبرد برای مدیریت روابط استیجاری، رعایت دقیق تکالیف قانونی و ثبت قرارداد در سامانه‌های مربوطه است. با این رویکرد، نه تنها از گزند ضمانت‌های اجرایی مالی در امان خواهید ماند، بلکه در صورت بروز اختلافات احتمالی، مسیر قضایی برای استیفای حقوق از جمله تخلیه ملک به‌مراتب کوتاه‌تر و مطمئن‌تر خواهد بود، در نهایت تفکیک قائل شدن میان «حقوق مالکانه» و «تکالیف اداری»، کلید مدیریت هوشمندانه و کم‌ریسک بازار مسکن در چارچوب قانون جدید است.
دیدگاهتان را بنویسید